SENTENZE
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IL PROPRIETARIO DI Più APPARTAMENTI è SEMPRE UNA TESTA
Tribunale di Udine Sent. 10/02/2025
Allorché un soggetto intervenga in assemblea quale proprietario esclusivo di più unità immobiliari, lo stesso va considerato come una sola “testa”, pur rappresentando i millesimi derivanti dalla somma algebrica delle varie unità immobiliari riferibili allo stesso: in sostanza, il voto espresso in assemblea, benché cumulativo delle varie carature millesimali ascrivibili allo stesso, è unico (v. anche Trib. Verona 15 ottobre 2019)
Il nostro commento:A volte, può accadere, che in Assemblea, un condomino dispotico, forte dell’elevato numero di immobili posseduti nello stabile voglia e pretenda che la sua volontà determini la decisione collegiale.
L’insegnamento della Corte di merito del capoluogo friulano ci rappresenta, in realtà, un quadro differente.
Infatti, il Tribunale di Udine afferma che, seppur più pesante come millesimi, il voto di un condomino proprietario di più unità immobiliari, vale come unico voto: è un’unica testa!
Questo orientamento è volto a rimediare allo strapotere di chi ha tante case.
La legge, infatti, prevede che ogni delibera assembleare abbia un doppio requisito: uno relativo al numero delle “teste”, l’altro al numero dei millesimi.
Ciò per evitare, che molti piccoli ma agguerriti proprietari oppure, come nel nostro caso, pochi facoltosi ma albagiosi condomini possano decidere per tutti, senza avere un’effettiva corrispondenza con le persone che rappresentano ed il valore degli immobili che possiedono.
L’ASSEMBLEA PUÒ RATIFICARE LA SPESA STRAORDINARIA DELL’AMMINISTRATORE
Corte di Cassazione Sent. 20541/2025 del 21.7.2025
L'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni di gestione del condominio di cui all'art. 1135 cod. civ., ha il potere di ratificare la spesa effettuata dall'amministratore in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non indifferibili ed urgenti, e, di conseguenza, di approvare ex post il consuntivo delle opere, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione e ripartizione del relativo importo (Cass. n. 2246 del 1961; n. 3226 del 1963; n. 6896 del 1992; n. 2133 del 1995; n. 2864 del 2008; n. 18192 del 2009).
Il nostro commento:L’Assemblea condominiale è l’unico organo deputato a decidere quali siano le attività che il Condominio deve svolgere o quali siano gli interventi di manutenzione o di miglioramento più opportuni. Tuttavia, esistono alcuni casi in cui l’Amministratore può procedere autonomamente, senza dover convocare preventivamente l’Assemblea.
Questa disposizione trova possibile applicazione tutte le volte in cui il lavoro in questione manifesti i caratteri dell’assoluta urgenza e necessità. In tutti gli altri casi l’operato dell’Amministratore è illegittimo e quest’ultimo potrebbe rispondere personalmente delle obbligazioni assunte.
Eppure c’è un caso nel quale la spesa effettuata dall’Amministratore è legittima senza che ricorra il presupposto dell’urgenza: quando l’Assemblea ne ratifica l’operato.
Infatti, l’Assemblea conserva il potere di legittimare l’operato dell’Amministratore anche in un momento successivo a quella in cui quest’ultimo ha effettuato la spesa ed esercita detta facoltà tramite la ratifica: quest’ultima consiste in un conferimento di potere successivo che sana il difetto originario di potere rappresentativo dell’Amministratore.
In conclusione, vogliamo sottolineare come seppur tale procedura è perfettamente regolare, come esposto dalla Suprema Corte nella recente sentenza in esame, rappresenta sempre un rischio per l’Amministratore che l’adotta.
L’Amministratore, infatti, si espone al rischio di dover rispondere in proprio dell’obbligazioni assunte verso terzi, se l’Assemblea non dovesse concordare con le spese sostenute dall’Amministratore e decida di non ratificare le relative spese.
L’AMMINISTRATORE È RESPONSABILE PER NEGLIGENZA
Tribunale di Genova 2244/2025 del 6.10.25
L'amministratore è certamente responsabile nei confronti dei condomini per i danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari ad esso imposti Più specificamente, l'amministratore nei rapporti con i condomini è obbligato in base alla diligenza del mandatario, con la conseguenza che l'inosservanza dei doveri ai quali l'amministratore è assoggettato può portare a conseguenze giuridiche rilevanti, alla sua revoca e all'insorgere di responsabilità risarcitorie.
Il nostro commento:Nella vita condominiale può accadere di imbattersi in un amministratore incompetente, che, con il suo operato, crei un danno ai condomini.
Il Tribunale di Genova nella sentenza sopra riportata ribadisce un principio ormai pacifico: se l’amministratore sbaglia venendo meno agli obblighi di legge a lui imposti deve pagare!
L’errore commesso dall’Amministratore causato da negligenza (ossia per mancanza di attenzione) o da un utilizzo improprio dei poteri a lui attribuiti, se crea un danno al Condominio, fa nascere in capo all’Amministratore l’obbligo di risarcire il Condominio e può rappresentare una giusta causa per la sua revoca.
Infatti, l’Amministratore è obbligato nei confronti del Condominio secondo la diligenza del mandatario, che si definisce qualificata, ossia è parametrata alle comuni competenze professionali che deve avere un Amministratore.
Perciò, ad esempio, l’Amministratore distratto, che approva un bilancio viziato da un errore contabile facilmente riconoscibile, sarà chiamato a rispondere del danno provocato al Condominio con i proprio portafoglio!
PER IMPUGNARE SI DEVE PROVARE IL PREGIUDIZIO!
Tribunale di Ascoli Piceno Sent. 170/2025 del 18.9.2025
Secondo principio univoco seguito dalla giurisprudenza di legittimità e di merito, la legittimazione del condomino ad impugnare una delibera assembleare deve essere sorretta da un interesse concreto e rilevante del singolo alla sua caducazione, concernente la posizione di vantaggio effettivo che dalla pronunzia di merito può derivare, interesse che presuppone la derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile suo personale pregiudizio.
Il nostro commento:Questa sentenza ribadisce un principio molto chiaro in materia condominiale: per impugnare una delibera è necessario dimostrare in giudizio il pregiudizio che rischia di subire il condomino.
Il pregiudizio, che deve consistere in un potenziale danno ad un interesse di un condomino, deve essere apprezzabile: cioè concreto e effettivo.
In assenza del requisito il condomino non può impugnare una delibera assembleare anche se questa si manifesta come pacificamente illegittima : in sostanza deve danneggiare proprio il condomino!
La sentenza del Tribunale di Ascoli, uniformandosi alla prevalente giurisprudenza di legittimità e di merito, ribadisce il concetto per cui un’impugnazione faziosa, mossa solo dall’interesse di un condomino puntiglioso di fare uno sgambetto al Condomino deve essere rigettata.
Perciò, ad esempio, va rigetta l’impugnazione di una delibera assembleare riguardante un edificio facente parte di super-condominio quando promossa da un condomino proprietario di un immobile situato in un edificio differente rispetto a quello sul quale produrrebbe effetti la delibera.
NULLE LE DELIBERE SUI BALCONI
Corte di Cassazione Ord. 5528/2025 del 2.3.2025
E' indubbio che siano nulle, e perciò, diversamente da quanto stabilito dal giudice di merito, sottratte al termine di impugnazione di cui al secondo comma dell'articolo 1137, le delibere assembleari riguardanti gli interventi sui balconi di proprietà dei singoli condomini, trattandosi di decisioni non inerenti alla gestione condominiale
Il nostro commento:La sentenza in commento riguarda un tema particolarmente interessante: Può l’Assemblea condominiale decidere di parti delle case dei condomini? Ove lo faccia quale è la conseguenza?
È opportuno precisare che è certamente sottratta al potere decisionale dell’Assemblea la possibilità di decidere in merito alle zone appartenenti alla proprietà privata dei condomini. Infatti, l’organo decisionale del Condominio è incaricato di prendere decisioni solamente per ciò che riguarda le zone condominiali, essendo il balcone zona privata non può essere oggetto di delibera assembleare.
Ora, quando l’Assemblea eccede le proprie competenze ed emana una delibera illegittima, quest’ultima, se impugnata da un condomino, può essere dichiarata invalida.
Le categorie di invalidità previste dall’ordinamento sono due: l’annullabilità e la nullità.
La regola generale in materia di condominio afferma che le delibere illegittime sono di regola annullabili, tranne casi tassativi e stringenti in cui si applica la nullità.
La sentenza della Suprema Corte afferma che la delibera avente ad oggetto lavori da eseguirsi sui balconi è da considerarsi nulla, in quanto decisioni non inerenti la gestione condominiale, con tutte le conseguenze di legge che questa determinazione implica: viene meno il termine di trenta gironi previsto dall’art. 1137 c.c. per impugnare; può essere impugnata anche dal condomino che ha espresso il voto favorevole e la nullità può essere rilevata anche di ufficio dal Giudice.
In conclusione, quando l’Assemblea decide su ciò che non le appartiene, la delibera non è semplicemente sbagliata: è come se non fosse mai esistita!