DISSOCIARSI DALLA LITE?
FACCIAMO CHIAREZZA!
La domanda è infondata e deve essere rigettata.
Parte attrice agisce in giudizio al fine di impugnare la delibera condominiale con la quale, nonostante il dissenso manifestato dagli stessi, alla lite tra il Condominio e l’impresa che ha eseguito i lavori straordinari, sono stati posti a carico degli stessi le spese di Ctu, di Ctp, legali e di amministrazione. L'art. 1132 c.c. esonera espressamente il condomino dissenziente soltanto dal pagamento di esborsi dovuti nel caso di soccombenza processuale del condominio, ma non lo dispensa dal pagamento delle altre spese connesse al giudizio. Gli effetti dell'art. 1132 c.c. sono limitati all'esonero del condomino dissenziente dall'obbligo di contribuire al pagamento delle spese di giudizio in favore della controparte, qualora il Condominio risulti soccombente in giudizio, lasciando la stessa norma, comunque, immutato l'onere di partecipare alle spese affrontate dal condominio per la propria difesa. Ciò significa che soltanto quando l'azione venga promossa e successivamente il Condominio perda la causa il condomino che aveva esercitato la sua facoltà di separazione vanterebbe un "diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa". La norma, invece, non prevede affatto che il condomino dissenziente possa con un mero suo atto di volontà esonerarsi dal contribuire a pagare le spese legali occorrenti hic et nunc per la difesa del condominio, spese che, come è evidente, sono cosa assolutamente diversa rispetto a quelle da rifondere ex post alla controparte vittoriosa (previsione ex art. 1132 c.c.). Invero la ratio dell’istituto del dissenso dalla lite risiede proprio nella valutazione prognostica di fondatezza della pretesa esercitata contro il condominio e, conseguenzialmente, di prevedibile accoglimento della pretesa contro il medesimo azionata, con conseguenziale inutilità e dannosità di una lite infondata se non temeraria. Il condomino dissenziente non vuole entrare in lite e, pertanto, non vuole assumere le relative obbligazioni, quali quelle inerenti il compenso dovuto al legale nominato dal condominio e quelle inerenti l’obbligo di corrispondere le spese di lite all’avversario che risulti vincitore della controversia. Coerentemente con la predetta ratio sussiste invece l’obbligo del condomino dissociato di corrispondere alla parte vittoriosa quanto dovuto per effetto del diritto da questa azionato contro il condominio medesimo, fondandosi l’atto di dissociazione dalla lite proprio sul riconoscimento di quella pretesa invece avversata dalla deliberazione dell’ Assemblea condominiale. La conferma della correttezza di siffatte conclusioni è data dal comma 3 dell’art. 1132 cc in cui si introduce la “deroga” alla regola generale dettata dal primo comma dell’art. 1132 cc disponendo: Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.” In tale ipotesi è la “prognosi infausta” del condomino dissenziente a rivelarsi infondata, con l’esito della lite che arride alle ragioni del Condominio e, quindi, anche del condomino dissenziente che, se abbia tratto una concreta utilità dal giudizio, sarà tenuto a concorrere nelle spese di lite che per qualsiasi ragione non sia stato possibile riscuotere dal soccombente. Se infatti la ratio della dissociazione consiste nel diritto a non subire le conseguenze negative dell’assunzione di una lite ritenuta infondata, tecnicamente esplicitata nell’obbligo di pagare le spese derivanti dalla soccombenza ex art. 91 cpc , tale ratio non sussiste quando invece la lite si riveli invece fondata per il condominio: l’esito favorevole dalla lite dimostra ex post l’infondatezza dei timori paventati dal condomino dissociato, e gli impone di contribuire alle spese qualora sussistano le condizioni di cui all’art. 1132 comma 3 cc. Venendo, allora, al caso di specie, la controversia promossa dal Condominio è stata definita mediante una transazione la quale, in considerazione del suo concreto contenuto, non può certo essere equiparata ad una ipotesi di soccombenza del Condominio stesso, ipotesi quest’ultima che, come detto, avrebbe, tuttavia, comportato la sola esenzione dei condomini dissenzienti dalla partecipazione alla rifusione delle spese di lite in favore della controparte risultata vittoriosa, ma non avrebbe, invece, determinato, come vorrebbero gli attori, il venir meno del loro obbligo di partecipare, pro quota, al pagamento delle spese che il Condominio ha affrontato per la propria difesa. D’altronde che l’esito della transazione sia favorevole al Condominio è dovuto al fatto che in assenza di impugnazione il decreto ingiuntivo sarebbe divenuto esecutivo per una somma pari ad euro 84.385,49 mentre a seguito dell’impugnazione dello stesso e della transazione avvenuta in corso di causa il ha previsto un pagamento per una somma omnia pari ad euro 34.634,81. Essendo quindi l’esito della lite favorevole, la delibera impugnata non risulta viziata e risultano dovute le spese ivi poste a carico degli attori.
Il nostro commento:
Interessante sentenza sul dissenso alle liti in caso di successiva transazione, emessa dal Tribunale di Monza G. Dott. Carlo Barile Sentenza 1215 del 04 06 2026 nrg 6837 2025
parcheggiare sul viale condominiale davanti al proprio box?
non si può!!!!!!
La difesa attrice lamenta che gli aventi causa di parte avversa sono soliti parcheggiare autovetture sul fondo comune per lunghi ed indefiniti periodi, al punto da ostacolare il pari utilizzo da parte dell’altro comproprietario, in violazione dell’art. 1102 c.c. A suffragio di quanto esposto, la difesa attrice ha prodotto sei fotografie raffiguranti tre distinte autovetture sul fondo comune in prossimità del box di proprietà ma in posizione tale da ostacolare le manovre nel suddetto spazio. Non sussistono dubbi in ordine al fatto che le autovetture in oggetto siano riconducibili agli aventi diritto della sig.ra dal momento che nel settembre 2024 la stessa ha intrattenuto una fitta corrispondenza epistolare col procuratore di parte attrice, prodotta come documento n. 5 di parte attrice, assumendo che le auto così parcheggiate non ostacolavano la manovra dell’attore ing. e che la stessa aveva sempre così operato da circa sedici anni. Invero, è evidente che, soprattutto la lunghezza dell’auto che sporge oltre il muro, possa costituire un ostacolo alle manovre. Inoltre, è altrettanto chiaro come lo spazio antistante un box non possa essere considerato anch’esso idoneo a ricoverare autovetture, ma debba essere utilizzato come spazio per le manovre. In tal modo, l’utilizzo del bene comune da parte di un solo comproprietario esula dal godimento più intenso consentito ai sensi dell’art. 1102 c.c., ma costituisce un ostacolo al pari utilizzo da parte dell’altro comproprietario, arrivando a modificare la destinazione del bene comune, da area per il transito e la manovra di autovetture a parcheggio stabile per le stesse. Infine, la circostanza che la parte convenuta abbia così utilizzato lo spazio comune per sedici anni non determina alcun diritto quesito, né è sostenibile che un solo comproprietario possa utilizzare anche lo spazio antistante il box privato, appunto come uno spazio privato a proprio uso esclusivo. La contestata condotta di parte convenuta appare finalizzata ad escludere l’altro proprietario dall’utilizzo di una porzione comune per il proprio esclusivo interesse e ciò non è consentito. Una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha messo un punto fermo sulla questione molto dibattuta nei condomìni, in ordine alla possibilità di lasciare l’auto davanti al proprio garage, anche se quell’area è parte delle zone comuni. La Corte Suprema ha smentito l’interpretazione secondo cui la possibilità di sostare davanti al garage fosse un diritto implicito, anche in virtù di consuetudini consolidate nel tempo, evidenziando che nessun diritto esclusivo può essere riconosciuto se non risulta dai documenti ufficiali. Con la sentenza n. 25227 del 15 settembre 2025, la Corte di Cassazione ha esaminato i rogiti notarili degli immobili coinvolti, rilevando che l’area antistante ai garage è un bene comune, e non è attribuito alcun diritto esclusivo di sosta ai singoli proprietari. L’assenza di un riferimento preciso nel contratto di compravendita ha quindi fatto decadere ogni pretesa individuale. La Corte Suprema ha ricordato un principio fondamentale, ovvero che le abitudini, le consuetudini tra vicini o le aspettative personali non possono sostituire ciò che la legge richiede in forma scritta. Per poter validamente costituire un diritto simile è necessario il consenso unanime di tutti i condomini, come stabilito dall’art. 1108, comma 3 c.c. La decisione della Suprema Corte rafforza un principio cardine della vita condominiale: i beni comuni non possono essere trasformati in vantaggi personali senza un preciso fondamento legale. Tutti i condomini hanno pari diritti sulle aree condivise e ogni modifica all’uso deve avvenire nel rispetto delle regole e della volontà collettiva. Gli spazi comuni, quindi, continuano ad essere destinati a funzioni comuni come transito, carico e scarico, accesso ai garage o interventi di manutenzione e non possono diventare un parcheggio esclusivo, salvo accordo unanime e formale. In questi termini, è fondata la domanda di parte attrice volta ad escludere un diritto della sig.ra a parcheggiare nel fondo comune come estensione della proprietà privata del proprio box. Pertanto, si condanna parte convenuta a non ricoverare stabilmente autovetture all’esterno del proprio box, nel fondo comune con l’odierno attore.
Il nostro commento:
Tribunale di Brescia Terza Sezione G. Dott. Antonio Cocchia Sent. 5149 del 28.05.2026 n.r.g. 15960/2024
OPPOSIZIONE A DECRETO INGIUNTIVO E VIZI DELLA DELIBERA: VERIFICA PERSISTENTE VALIDITÀ DELLA STESSA
OPPOSIZIONE A DECRETO E DELIBERA
Per costante giurisprudenza di questa Corte, nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo
emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo tale sindacato riservato al giudice davanti al quale dette delibere sono state impugnate
Il nostro commento:
Cassazione Civile Sezione seconda Sent. n. 11482 2019 del 30.04.2019 Cons. Rel. Pres.te Dott. Lorenzo Orilia
DELIBERA DI RINNOVO AMMINISTRATORE – CONDIZIONI ECONOMICHE.
Interessante DECRETO DEL TRIBUNALE DI URBINO N.R.G. 112 2025 del 13 04 2026 Pres.te Dott. Luigi Reale G. Rel. Dott.ssa Anna Mercuri
I COMPENSI IN CASO DI RINNOVO
Il nostro commento:
In merito all’ultimo motivo del ricorso ed in particolare, sulla questione della validità del rinnovo del mandato all’amministratore di condominio in assenza della specifica indicazione del compenso, come richiesto dall’art. 1129 c.c., si osserva che l’art. 1129 c.c., come riformato dalla L. 220/2012 (c.d. “Riforma del condominio”), prevede al terz’ultimo comma che: “La nomina dell’amministratore è nulla se non contiene, a pena di nullità, l’indicazione analitica del compenso spettante all’amministratore stesso.” Tale previsione normativa merita un approfondimento soprattutto in relazione alla differenza tra una nuova nomina e un rinnovo del mandato a un amministratore già in carica, in quanto occorre appunto differenziare la nomina dal rinnovo. La “nomina” dell’art. 1129 c.c. va riferita alla prima assunzione dell’incarico da parte di un soggetto estraneo, mentre il “rinnovo” si configura come prosecuzione di un rapporto preesistente. Pertanto, la nullità prevista dal terz’ultimo comma dell’art. 1129 c.c. riguarda esclusivamente la “nuova nomina” dell’amministratore e non il “rinnovo” del mandato a un soggetto già in carica. Ciò in quanto si può presumere la continuità delle condizioni precedenti, inclusa la conferma del compenso già concordato, salvo che non emerga una volontà diversa da parte dell’assemblea. Pertanto, la mancata indicazione del compenso non comporta la nullità automatica della delibera, se si tratta di un rinnovo tacito o esplicito. ( Trib. Napoli sent. 3660 del 12.04.2025; sentenza n. 664 del Tribunale di Roma del 16 gennaio 2023). Deduce in tal senso anche la produzione documentale versata in atti dove si rinvengono le delibere che approvavano i bilanci e contengono le spese per i compensi spettanti all’amministratore. A fronte di quanto argomentato, il ricorso va rigettato.
L’AMMINISTRATORE È RESPONSABILE PER NEGLIGENZA
Tribunale di Genova 2244/2025 del 6.10.25
L'amministratore è certamente responsabile nei confronti dei condomini per i danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari ad esso imposti Più specificamente, l'amministratore nei rapporti con i condomini è obbligato in base alla diligenza del mandatario, con la conseguenza che l'inosservanza dei doveri ai quali l'amministratore è assoggettato può portare a conseguenze giuridiche rilevanti, alla sua revoca e all'insorgere di responsabilità risarcitorie.
Il nostro commento:
Nella vita condominiale può accadere di imbattersi in un amministratore incompetente, che, con il suo operato, crei un danno ai condomini.
Il Tribunale di Genova nella sentenza sopra riportata ribadisce un principio ormai pacifico: se l’amministratore sbaglia venendo meno agli obblighi di legge a lui imposti deve pagare!
L’errore commesso dall’Amministratore causato da negligenza (ossia per mancanza di attenzione) o da un utilizzo improprio dei poteri a lui attribuiti, se crea un danno al Condominio, fa nascere in capo all’Amministratore l’obbligo di risarcire il Condominio e può rappresentare una giusta causa per la sua revoca.
Infatti, l’Amministratore è obbligato nei confronti del Condominio secondo la diligenza del mandatario, che si definisce qualificata, ossia è parametrata alle comuni competenze professionali che deve avere un Amministratore.
Perciò, ad esempio, l’Amministratore distratto, che approva un bilancio viziato da un errore contabile facilmente riconoscibile, sarà chiamato a rispondere del danno provocato al Condominio con i proprio portafoglio!
PER IMPUGNARE SI DEVE PROVARE IL PREGIUDIZIO!
Tribunale di Ascoli Piceno Sent. 170/2025 del 18.9.2025
Secondo principio univoco seguito dalla giurisprudenza di legittimità e di merito, la legittimazione del condomino ad impugnare una delibera assembleare deve essere sorretta da un interesse concreto e rilevante del singolo alla sua caducazione, concernente la posizione di vantaggio effettivo che dalla pronunzia di merito può derivare, interesse che presuppone la derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile suo personale pregiudizio.
Il nostro commento:
Questa sentenza ribadisce un principio molto chiaro in materia condominiale: per impugnare una delibera è necessario dimostrare in giudizio il pregiudizio che rischia di subire il condomino.
Il pregiudizio, che deve consistere in un potenziale danno ad un interesse di un condomino, deve essere apprezzabile: cioè concreto e effettivo.
In assenza del requisito il condomino non può impugnare una delibera assembleare anche se questa si manifesta come pacificamente illegittima : in sostanza deve danneggiare proprio il condomino!
La sentenza del Tribunale di Ascoli, uniformandosi alla prevalente giurisprudenza di legittimità e di merito, ribadisce il concetto per cui un’impugnazione faziosa, mossa solo dall’interesse di un condomino puntiglioso di fare uno sgambetto al Condomino deve essere rigettata.
Perciò, ad esempio, va rigetta l’impugnazione di una delibera assembleare riguardante un edificio facente parte di super-condominio quando promossa da un condomino proprietario di un immobile situato in un edificio differente rispetto a quello sul quale produrrebbe effetti la delibera.
L’ASSEMBLEA PUÒ RATIFICARE LA SPESA STRAORDINARIA DELL’AMMINISTRATORE
Corte di Cassazione Sent. 20541/2025 del 21.7.2025
L'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni di gestione del condominio di cui all'art. 1135 cod. civ., ha il potere di ratificare la spesa effettuata dall'amministratore in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non indifferibili ed urgenti, e, di conseguenza, di approvare ex post il consuntivo delle opere, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione e ripartizione del relativo importo (Cass. n. 2246 del 1961; n. 3226 del 1963; n. 6896 del 1992; n. 2133 del 1995; n. 2864 del 2008; n. 18192 del 2009).
Il nostro commento:
L’Assemblea condominiale è l’unico organo deputato a decidere quali siano le attività che il Condominio deve svolgere o quali siano gli interventi di manutenzione o di miglioramento più opportuni. Tuttavia, esistono alcuni casi in cui l’Amministratore può procedere autonomamente, senza dover convocare preventivamente l’Assemblea.
Questa disposizione trova possibile applicazione tutte le volte in cui il lavoro in questione manifesti i caratteri dell’assoluta urgenza e necessità. In tutti gli altri casi l’operato dell’Amministratore è illegittimo e quest’ultimo potrebbe rispondere personalmente delle obbligazioni assunte.
Eppure c’è un caso nel quale la spesa effettuata dall’Amministratore è legittima senza che ricorra il presupposto dell’urgenza: quando l’Assemblea ne ratifica l’operato.
Infatti, l’Assemblea conserva il potere di legittimare l’operato dell’Amministratore anche in un momento successivo a quella in cui quest’ultimo ha effettuato la spesa ed esercita detta facoltà tramite la ratifica: quest’ultima consiste in un conferimento di potere successivo che sana il difetto originario di potere rappresentativo dell’Amministratore.
In conclusione, vogliamo sottolineare come seppur tale procedura è perfettamente regolare, come esposto dalla Suprema Corte nella recente sentenza in esame, rappresenta sempre un rischio per l’Amministratore che l’adotta.
L’Amministratore, infatti, si espone al rischio di dover rispondere in proprio dell’obbligazioni assunte verso terzi, se l’Assemblea non dovesse concordare con le spese sostenute dall’Amministratore e decida di non ratificare le relative spese.
NULLE LE DELIBERE SUI BALCONI
Corte di Cassazione Ord. 5528/2025 del 2.3.2025
E' indubbio che siano nulle, e perciò, diversamente da quanto stabilito dal giudice di merito, sottratte al termine di impugnazione di cui al secondo comma dell'articolo 1137, le delibere assembleari riguardanti gli interventi sui balconi di proprietà dei singoli condomini, trattandosi di decisioni non inerenti alla gestione condominiale
Il nostro commento:
La sentenza in commento riguarda un tema particolarmente interessante: Può l’Assemblea condominiale decidere di parti delle case dei condomini? Ove lo faccia quale è la conseguenza?
È opportuno precisare che è certamente sottratta al potere decisionale dell’Assemblea la possibilità di decidere in merito alle zone appartenenti alla proprietà privata dei condomini. Infatti, l’organo decisionale del Condominio è incaricato di prendere decisioni solamente per ciò che riguarda le zone condominiali, essendo il balcone zona privata non può essere oggetto di delibera assembleare.
Ora, quando l’Assemblea eccede le proprie competenze ed emana una delibera illegittima, quest’ultima, se impugnata da un condomino, può essere dichiarata invalida.
Le categorie di invalidità previste dall’ordinamento sono due: l’annullabilità e la nullità.
La regola generale in materia di condominio afferma che le delibere illegittime sono di regola annullabili, tranne casi tassativi e stringenti in cui si applica la nullità.
La sentenza della Suprema Corte afferma che la delibera avente ad oggetto lavori da eseguirsi sui balconi è da considerarsi nulla, in quanto decisioni non inerenti la gestione condominiale, con tutte le conseguenze di legge che questa determinazione implica: viene meno il termine di trenta gironi previsto dall’art. 1137 c.c. per impugnare; può essere impugnata anche dal condomino che ha espresso il voto favorevole e la nullità può essere rilevata anche di ufficio dal Giudice.
In conclusione, quando l’Assemblea decide su ciò che non le appartiene, la delibera non è semplicemente sbagliata: è come se non fosse mai esistita!