A CIASCUNA VOCE DI SPESA DEVE CORRISPONDERE UN PRELIEVO DIRETTO A MEZZO ASSEGNO O BONIFICO SUL/DAL CONTO CORRENTE CONDOMINIALE.
Tribunale di Roma Sent. 13651/2025 del 6.10.2025
<< Tanto premesso, osserva il giudicante, che in materia condominiale, pur non trovando diretta applicazione le norme prescritte per i bilanci delle società, è comunque necessario che il rendiconto, per essere valido, deve essere privo di vizi intrinseci, deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifichi le spese sostenute e deve essere intellegibile onde consentire ai condomini di poter controllare le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite atteso che tale requisito (vedi gli artt. 263 e 264 c.p.c. che prevedono disposizioni applicabili anche al rendiconto sostanziale) costituisce il presupposto fondamentale perché possano essere contestate, appunto, le singole partite.
La situazione patrimoniale deve rispettare il criterio di cassa che consente di fare un raffronto tra le spese sostenute ed i movimenti del conto corrente bancario intestato al Condominio; a ciascuna voce di spesa deve corrispondere un prelievo diretto a mezzo assegno o bonifico sul/dal conto corrente condominiale.>>
Il nostro commento:
Nella sentenza in commento il Giudice romano ha ribadito un principio importantissimo in materia condominiale: il bilancio deve essere redatto dall’Amministratore di condominio in modo chiaro, preciso e verificabile, in modo tale di renderlo comprensibile e controllabile dai singoli condomini!
Infatti, seppur non trovano in materia applicazione i rigorosi principi previsti dalla legge in materia di diritto societario, il bilancio condominiale deve essere privo di vizi e deve essere sempre accompagnato dalla documentazione delle spese sostenute.
Inoltre, la redazione del bilancio deve inspirarsi al criterio di cassa che permette agevolmente di confrontare le spese e i movimenti del conto corrente, a tal proposito ogni spesa deve essere accompagnata dalla relativa operazione contabile.
La sentenza, facendo una ricognizione ordinata dei principi generali che governano la redazione del bilancio condominiale, fa emergere la necessità del rispetto di detti principi che sono sanciti a tutela dei condomini.
In conclusione, il condomino, che si accorga che il rendiconto condominiale non è redatto secondo i criteri richiamati dalla sentenza del Tribunale capitolino e non sia accompagnato dai singoli giustificativi di spesa e dalle relative operazioni contabili, può impugnare la delibera di approvazione del bilancio affinchè ne venga accertata l’illegittimità!!
QUANDO LA RICHIESTA DI DOCUMENTI È PROVOCATORIA?
Tribunale di Napoli Sent. n. 8135/2025 del 19/09/2025 G. Dott.ssa Rita Nissim
<< Si deve a questo proposito osservare che ciascun condomino ha un diritto di “prendere visione” e di “estrarre copia” della documentazione condominiale, ma tale diritto va esercitato presso i locali ove si trovano gli stessi documenti, nei giorni e negli orari prestabiliti dall'amministratore (v. art. 1129 co. 2° e 1130 bis co. 1° c.c.). Ritenere pertanto che un condomino abbia “tout court” il diritto di esigere dall'amministratore che quest'ultimo proceda alla ricerca, alla copia ed all'invio di documenti, oltre a non trovare fondamento normativo, confligge con tali limiti ...Se per un verso l'amministratore ha l'obbligo di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale (art. 1130 n. 6), del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità (art. 1130 n. 7), nonché di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico amministrativo dell'edificio e del condominio (art. 1130 n. 8), per altro verso, la legge non prevede in capo allo stesso alcun obbligo di fornire copia della predetta documentazione a richiesta del singolo condomino...La ragione del resto è evidente: un simile obbligo appesantirebbe notevolmente l'attività di amministrazione specie se, come nel caso in esame, la richiesta sia, al tempo stesso, estesa ad eterogenee categorie di documentazione inerente la gestione...La legge sembra delineare un equilibrato rapporto tra l'obbligo di trasparenza dell'amministratore e il correlato diritto di informazione del singolo condomino, da un lato, e l'esigenza di non appesantire con richieste strumentali la complessa attività di gestione ... se è previsto il diritto del singolo condomino di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo, l'art. 1130 bis c.c. dispone espressamente che quest'ultimo ne debba estrarre copia a proprie spese, così come l'art. 1129 comma 2 c.c. prevede che l'amministratore comunichi “il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata >>
Il nostro commento:
Il Tribunale partenopeo nella sentenza in esame tratta la questione di un condomino eccessivamente puntiglioso che con le sue continue richieste appesantisce notevolmente l’attività dell’amministratore.
In particolare, il Giudice ricostruisce come in generale, nella materia condominiale, se da una parte esiste un vero e proprio diritto del singolo proprietario a richiedere copia e ottenere in visione la documentazione condominiale dall’amministratore, dall’altra specifica come questa richiesta debba essere effettuata a spese proprie del condomino e nelle modalità concordate dall’Amministratore.
Tuttavia, a volte, può accadere che le richieste del singolo condomino divengano eccessive e ciò vada ad arrecare un concreto danno all’Amministratore, il quale si domanda cosa può fare in una questione tanto fastidiosa.
Va precisato come la legge preveda sempre dei bilanciamenti tra interessi contrapposti e se certamente tutela il condomino attento che vuole documentarsi su ciò che accade in condominio, parimenti non può essere accondiscendente con l’esercizio abusivo del diritto di richiedere copia dei documenti da parte del condomino e di conseguenza non prevede un obbligo per l’Amministratore di produrre immediatamente e ogni volta che il condomino lo chiede la documentazione
In conclusione, le richieste del condomino devono certamente essere soddisfatte, ma solo entro limiti di ragionevolezza: quando diventano eccessive o sproporzionate, l’amministratore non è tenuto a darvi seguito in modo indiscriminato.
IL SINGOLO PUÒ AGIRE IN TRIBUNALE IN DIFESA DEL CONDOMINIO ANCHE CONTRO L’AMMINISTRATORE.
Tribunale Di Reggio Calabria G. Dott. Francesco Campagna Sent. n. 1552/2025 del 17/10/2025
<< ciascun singolo condomino può agire in giudizio, senza necessità di alcuna previa delibera assembleare, per far valere i diritti dell'ente comune (condominio) lesi dall'inadempimento dell'amministratore agli obblighi sullo stesso gravanti in conseguenza della nomina, sia quale personale mandante e, quindi, parte contrattuale del rapporto obbligatorio con l'amministratore, sia quale rappresentante degli altri condomini, anch'essi parte singolarmente del rapporto contrattuale di mandato. >>
Il nostro commento:
La sentenza in esame tratta il tema della possibilità per il singolo di fare causa, in difesa del Condominio, senza una preventiva autorizzazione dell’Assemblea condominiale.
In generale, il diritto di azione del singolo esiste perché ogni condomino ha un diritto di comproprietà sulle parti comuni. Questo diritto potrebbe essere compromesso da una negligenza o dall’immobilismo dell’Assemblea. Per tale motivo, al singolo condomino, è riconosciuta una legittimazione processuale concorrente con quella dell'amministratore, anche nei confronti dei terzi.
Tuttavia, la particolarità della sentenza del Tribunale calabrese è questa: il singolo può agire, nell’interesse del Condominio, anche contro l'amministratore stesso per il suo inadempimento. Dunque, vi è un elemento ulteriore, rispetto all’azione per la tutela dei beni comuni, ossia: l'azione può essere esercitata nei confronti di colui che dovrebbe rappresentare il Condomino.
In conclusione, quindi, la giurisprudenza riconosce al singolo condomino il potere di agire autonomamente nei confronti dell’Amministratore inadempiente, nell’interesse del Condominio. Tuttavia, non è un’azione da esercitare a cuor leggero: il condomino attore, infatti, deve stare attento perché, in caso di soccombenza, nonostante l’azione sia stata posta in essere nell’interesse del Condominio, sarà solamente lui obbligato a pagare le spese processuali.
QUALI SONO I POTERI PROCESSUALI DELL’AMMINISTRATORE?
Corte di Appello di Reggio Calabria sent n. 940/2025 del 23/10/2025 dott.ssa Daniela Mazzuca
<< D'altronde, se l'amministratore è abilitato a svolgere una serie di attività connaturali alle sue funzioni, appare coerente che sia autorizzato ad esercitare anche le azioni giudiziarie dirette allo svolgimento delle stesse; in buona sostanza, ai poteri di gestione si accompagna sempre la rappresentanza attiva in giudizio e, dunque, sussiste una perfetta coincidenza tra poteri di ordine sostanziale e processuale, in linea con quanto disposto dall'art. 77 c.p.c. secondo cui la rappresentanza nel processo può essere conferita solo a chi sia titolare del medesimo potere con riferimento al rapporto sostanziale controverso e dedotto in giudizio. Diversamente, al di fuori di tali casi, il potere gestorio e, quindi, di impugnazione, compete all'organo sovrano del condominio e, quindi, all'assemblea sicché, in caso di contestazione – come nella specie - l'amministratore deve dare la prova di essere autorizzato a promuovere l'azione contro i singoli condomini o terzi, mediante la produzione della delibera dell'assemblea condominiale dalla quale risulti che egli è l'amministratore e che gli è stato conferito mandato a promuovere l'azione giudiziaria, sia pure in sede di successiva ratifica.>>
Il nostro commento:
L’Amministratore può autonomamente agire in giudizio per tutelare il Condominio oppure ha bisogno che l’Assemblea gli conferisca un apposito potere?
La sentenza dalla Corte di Appello calabrese, partendo da un principio generale dell’ordinamento processuale che sancisce che può agire in giudizio chi ha il potere di esercitare il relativo diritto sostanziale, risponde in modo chiaro e una volta per tutte a questo quesito.
In generale, l’Amministratore non è tenuto a chiedere puntualmente, per qualsiasi azione, la preventiva autorizzazione all’Assemblea.
Infatti, l’Amministratore può svolgere autonomamente tutte quelle attività nell’interesse del condominio che siano di ordinaria amministrazione ed, in particolare, tra le altre, svolge tutte quelle attività volte a conservare i diritti sulle parti comuni, esegue le delibere, tiene la contabilità e si occupa di recuperare i crediti.
Ora, se può farlo senza attribuzioni particolari dell’Assemblea, la Corte d’Appello nota correttamente come sia naturale che possa, nell’ambito di dette attività, anche intraprendere le azioni giudiziarie dirette allo svolgimento delle stesse.
Parimenti, per tutte quelle attività che necessitano di previa delibera dell’Assemblea, allora dovrà essere autorizzato anche da quest’ultima per intraprendere un giudizio.
In conclusione, per capire quali sono le attività processuali che l’Amministratore può svolgere autonomamente e, dunque, ben potrà ricorre al Giudice per ottenere un decreto ingiuntivo a fronte di un condomino moroso, mentre certamente non potrà intraprendere un’azione per accertare che una porzione del cortile è proprietà esclusiva del Condominio.
Sulla legittimazione processuale dell'Amministratore cessato dalla carica.
Rimane la legittimazione processuale!
Come noto, infatti, “l'amministratore di condominio cessato dalla carica conserva una limitata legittimazione passiva a resistere alle pretese fatte valere nei confronti dell'ente di gestione, in forza di una "prorogatio" dei poteri che si esaurisce con la nomina del nuovo amministratore”; solo successivamente a tale evento, “l’amministratore cessato e sostituito non ha l'obbligo né il potere di costituirsi in giudizio per difetto dell'interesse a contraddire, permanendo a suo carico solo l'obbligo di dare notizia al nuovo amministratore delle pretese azionate in giudizio, mediante comunicazione dell'atto notificato, attesa la conservazione di un dovere di diligenza, anche dopo l'estinzione del mandato, in relazione ai fatti verificatisi nell'epoca di operatività del mandato stesso o comunque ad esso collegabili” (cfr. Cass., sez. VI-2, 4 luglio 2011, n. 14589; nello stesso senso, Cass., sez. II, 12 novembre 2002, n. 15858). Dopo la cessazione della carica per scadenza del termine ex art. 1129 c.c. o per dimissioni volontarie, permane dunque la legittimazione processuale dell’amministratore, che può essere evocato in giudizio per conto del condominio ed è autorizzato a costituirsi in suo nome, fino alla sua sostituzione, a meno che non risulti una volontà contraria dei condomini, espressa con una delibera dell’assemblea condominiale (cfr. Cass., sez. II, 17 maggio 2018, n. 12120).
Il nostro commento:
Chiaro Provvedimento del TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA SEZIONE SECONDA CIVILE V.G. Decreto del 19.05.2026 N. 2193/2025 Presidente dott. Alfonso Piccialli Giudice rel. dott. Paolo Bertollini