QUANDO CI SONO PIÙ PALAZZINE E OCCORRE DELIBERARE IN MERITO A BENI E SERVIZI APPARTENENTI SOLO AD UN RISTRETTO GRUPPO DI CONDOMINI, SOLO QUESTI HANNO TITOLO PER PARTECIPARE ALLE ASSEMBLEE?
Tribunale di Roma Sent. 13794/2025 del 8.10.2025
<>
Il nostro commento:
La sentenza del Tribunale capitolino si sofferma su un tema interessante per la sua frequenza nella vita condominiale soprattutto delle grandi città: quando un condominio è composto da più scale autonome, la decisione inerente una sola di queste deve essere deliberata dall’Assemblea condominiale generale o solamente dai condomini della scala di riferimento?
La norma decisiva in materia è l’art. 1123 c.c. che prevede che le spese derivanti dalla manutenzione di beni comuni propri di una sola scala del condominio spettino solamente a coloro che ne traggono utilità: si tratta di una tipica ipotesi di condominio parziale, nella quale determinati beni o servizi sono destinati all’uso di un gruppo ristretto di partecipanti al condominio.
Ne consegue, dunque, che, se solamente una parte dei condomini dovrà sostenere le spese, spetterà solamente a questi il diritto di decidere in merito ai beni comuni: per tale ragione l’Amministratore è chiamato a convocare in Assemblea solamente quei condomini che possono beneficiare della spesa da discutere.
In conclusione, quindi, una delibera assembleare assunta da una Assemblea condominiale generale che deliberi su un intervento relativo a una sola scala è illegittima, poiché assunta da un’assemblea composta anche da soggetti privi di interesse alla decisione, e pertanto, può essere impugnata dal condomino proprietario dell’immobile appartenente alla scala oggetto!
CHI PUÒ IMPUGNARE UNA DELIBERA CONDOMINIALE? SOLO I CONDOMINI SONO “AVENTI DIRITTO”
Tribunale di Roma Sent. 12951/2025 del 23.9.2025
<< Nel condominio edilizio, così come in ogni forma di comunione, i soli partecipanti hanno la facoltà di impugnare le deliberazioni dell'assemblea. L'art. 1137 c.c. è chiaro nell'affermare che le deliberazioni prese dall'assemblea sono obbligatorie "per tutti i condomini" (comma 1) e che contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni "condomino" assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento (comma 2). Facendo, pertanto, applicazione dei principi enunciati dalla Suprema Corte (vedi da ultimo Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 27162 del 25/10/2018) lo status di condomino, e cioè di "avente diritto" a partecipare all'assemblea, e perciò ad impugnarne le deliberazioni, attiene evidentemente alla legittimazione ad agire ex art. 1137 c.c., ovvero al diritto di azione, che spetta a chiunque faccia valere in giudizio un diritto assumendo di esserne titolare. La legittimazione ad agire per impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea manca, quindi, tutte le volte in cui dalla stessa prospettazione della domanda emerga che l'attore non è un condomino, e la relativa carenza può essere eccepita in ogni stato e grado del giudizio e può essere rilevata d'ufficio dal giudice. E' inevitabile che l'accertamento del difetto di legittimazione ad impugnare la deliberazione dell'assemblea non sia soggetto a preclusioni, non potendosi accordare siffatta azione a chi, alla stregua della sua stessa domanda, non abbia titolo per farla valere. Il diritto di prendere parte all'assemblea ed il potere di impugnare le deliberazioni condominiali competono, per il disposto dell'art. 1137 c.c. ai soli titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, e ciò anche in caso di locazione della singola unità immobiliare, salvo che per le delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, per le quali, ai sensi dell'art. 10, comma 1, legge n. 27 luglio 1978, n. 392, la decisione e, conseguentemente, la facoltà di adire l'autorità giudiziaria, sono attribuite ai conduttori. >>
Il nostro commento:
La sentenza in commento aiuta a comprendere chi sia titolare del diritto di partecipare e successivamente, nel caso, a impugnare una delibera assembleare.
Gli “aventi diritto” a partecipare all’assemblea e ad impugnare le delibere sono solo i condomini, cioè i titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, dunque, i proprietari degli immobili!
Ciò a prescindere dal fatto che l’immobile sia stato concesso in locazione a qualcuno. In questo caso vi è solamente come deroga la possibilità concessa all’inquilino di partecipare all’assemblea condominiale in cui si tratti il tema della gestione dei servizi di riscaldamento e dell’aria condizionata. In tutti gli altri casi l’inquilino non è titolare del diritto di partecipare o di impugnare la delibera assembleare.
Infatti, la carenza della qualifica di condomino non permette di impugnare la delibera assembleare in nessun caso. La preclusione è talmente stringente che l’assenza della qualifica, con conseguente carenza di interesse a impugnare, può essere rilevata in ogni stato del giudizio.
In conclusione, poiché la decisione dell’Assemblea è vincolante per tutti i condomini ai sensi dell’art. 1137 c.c., solamente questi ultimi sono gli aventi causa legittimati a partecipare in Assemblea e a impugnare la delibera, in quanto, secondo un principio generale dell’ordinamento italiano solo coloro che devono sopportare le conseguenze di una decisione hanno anche il diritto di incidere su di essa ed eventualmente impugnarla.
L’AVVISO DI CONVOCAZIONE DEVE ESSERE INVIATO ALLA RESIDENZA ANAGRAFICA?
Cassazione civile, sez. II, 19 Aprile 2025, n. 10361. Pres. Orilia. Est. Criscuolo.
<< L'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale non è soggetto a particolari prescrizioni, sicché può assumere qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, e la relativa comunicazione può essere provata da univoci elementi dai quali risulti, anche in via presuntiva, che il condomino ne ha ricevuto effettiva notizia. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza d'appello che aveva ritenuto efficace la comunicazione presso la precedente residenza anagrafica, ove il ricorrente ancora si recava - come dimostrato anche dalla circostanza che egli aveva ritirato la corrispondenza proveniente dal condominio, ivi indirizzata, sia prima che dopo la convocazione oggetto di causa - per provvedere al ritiro degli abiti dell'anziana madre ormai ricoverata in una struttura assistenziale). >>
Il nostro commento:
La sentenza dalla Suprema Corte enuncia un importante principio in tema di legittimità della convocazione dell’assemblea condominiale, spesso motivo di impugnazione della delibera stessa.
È pacifico che, affinchè una delibera risulti validamente emanata, è necessario che tutti i potenziali interessati ad intervenire nel dibattito siano regolarmente convocati.
Nel caso esaminato, in particolar modo, il destinatario aveva impugnato la delibera assembleare denunciando l’illegittimità della stessa, in quanto la notifica dell’assemblea era giunta allo stesso presso la di lui precedente residenza anagrafica.
La motivazione sottesa a detta decisione è da riscontrare nella circostanza per cui il condomino, nonostante avesse mutato la propria residenza, si recava ancora abitualmente in quella presso cui era stata effettuata la notifica della convocazione e il Condomino resistente aveva dato prova della conoscenza concreta dell’avviso da parte del condomino.
In conclusione, pur gravando sull’amministratore l’onere di effettuare la convocazione secondo le modalità previste dall’art. 66 disp. att. c.c. (raccomandata, PEC, fax o consegna in mani proprie) e agli indirizzi a sua conoscenza, l’eventuale violazione di tali prescrizioni non comporta automaticamente l’invalidità della delibera, trattandosi di vizio rilevante ai sensi dell’art. 1137 c.c., che resta tuttavia superato ove sia dimostrata, anche in via presuntiva, l’effettiva conoscenza dell’avviso da parte del condomino.
PER IMPUGNARE SI DEVE DIMOSTRARE DI ESSERE PROPRIETARI
Trib. di Catanzaro G. Dott. Aleardo Zangari Del Prato Sent. n. 1909/2025
<< La prova della qualità di condomino al momento in cui si era svolta l'assemblea, ove … contestata, attenendo alla dimostrazione della legittimazione della parte attrice, non può che essere offerta attraverso la sola produzione di copia del titolo che abbia determinato l'acquisto del diritto sull'unità immobiliare e non sostituita dall'esibizione di documenti equipollenti >>
Il nostro commento:
Chi può impugnare una delibera assembleare? La risposta immediata e, che sembrerebbe essere scontata, è il condomino.
Bene, tuttavia, possono verificarsi casi in cui potrebbe non essere agevole determinare chi abbia, in realtà, la vera legittimazione attiva per impugnare una delibera assemblare.
Un caso tipico è quello in cui un per un appartamento c’è stata un avvicendarsi di diversi proprietari e, la questione poi deliberata, è stata in realtà più volte discussa in diverse e successive assemblee.
La giurisprudenza sancisce che solamente colui che è proprietario nel momento in cui vi è stata la delibera ha la legittimità di impugnare e che la prova del diritto di proprietà può essere fornita solamente con l’atto di acquisto.
Prevedendo questa condizione tassativa la giurisprudenza vuole sgomberare il campo da ogni eventuale incertezza sulla possibilità del futuro acquirente, che al momento della delibera assembleare avesse già stipulato il compromesso o il preliminare, di poter impugnare.
In conclusione, il legittimato ad impugnare una delibera assembleare è solamente colui che era proprietario il girono in cui la delibera stessa è stata approvata!
CONVOCAZIONE SBAGLIATA?
NOSSIGNORE!!
La convocazione dell'assemblea è stata inviata con raccomandata del … a Controparte … presso la propria residenza, prima che vi fosse l'atto traslativo … , come risulta dalla documentazione in atti, la …. all'epoca della comunicazione era ancora proprietaria. Inoltre, la .. ed il … , non hanno informato l'amministratore della vendita dell'immobile e della eventuale variazione della residenza. La legge prevede che qualsiasi cambiamento deve essere comunicato dall'interessato all'amministratore. I condomini hanno l'obbligo di comunicare tempestivamente all'amministratore ogni variazione dei loro dati, compreso, quindi, anche il trasferimento di residenza o di proprietà. Se non si effettuano tali comunicazioni all'amministratore, le comunicazioni inviate al vecchio indirizzo si considerano validamente effettuate. L'amministratore non ha l'obbligo di indagare per ogni assemblea il nuovo indirizzo del condòmino o il subentro di nuovo condomino. È infatti responsabilità di ogni condòmino comunicare tempestivamente all'amministratore la variazione di dati inerenti all'immobile, come il cambio di residenza o altr . (Tribunale di Rieti, con la sentenza n. 359 del 3 giugno2024). Inoltre, la trascrizione del trasferimento della proprietà indicata è avvenuta il 5/11/2024, ovvero successivamente all'assemblea del 28/10/2024 e pertanto del è opponibile … dopo la data di trascrizione.
Il nostro commento:
Interessantissima Sentenza del TRIBUNALE DI ROMA n.16178/2025 del 19.11.2025 N. R.G. 56724/2024 Sez. V G. Dott. Fabrizio Sanchioni
IL PROPRIETARIO DI Più APPARTAMENTI è SEMPRE UNA TESTA
Tribunale di Udine Sent. 10/02/2025
Allorché un soggetto intervenga in assemblea quale proprietario esclusivo di più unità immobiliari, lo stesso va considerato come una sola “testa”, pur rappresentando i millesimi derivanti dalla somma algebrica delle varie unità immobiliari riferibili allo stesso: in sostanza, il voto espresso in assemblea, benché cumulativo delle varie carature millesimali ascrivibili allo stesso, è unico (v. anche Trib. Verona 15 ottobre 2019)
Il nostro commento:
A volte, può accadere, che in Assemblea, un condomino dispotico, forte dell’elevato numero di immobili posseduti nello stabile voglia e pretenda che la sua volontà determini la decisione collegiale.
L’insegnamento della Corte di merito del capoluogo friulano ci rappresenta, in realtà, un quadro differente.
Infatti, il Tribunale di Udine afferma che, seppur più pesante come millesimi, il voto di un condomino proprietario di più unità immobiliari, vale come unico voto: è un’unica testa!
Questo orientamento è volto a rimediare allo strapotere di chi ha tante case.
La legge, infatti, prevede che ogni delibera assembleare abbia un doppio requisito: uno relativo al numero delle “teste”, l’altro al numero dei millesimi.
Ciò per evitare, che molti piccoli ma agguerriti proprietari oppure, come nel nostro caso, pochi facoltosi ma albagiosi condomini possano decidere per tutti, senza avere un’effettiva corrispondenza con le persone che rappresentano ed il valore degli immobili che possiedono.