SERVE IL PRIMO ATTO DI TRASFERIMENTO DI UN'UNITÀ IMMOBILIARE PER STABILIRE SE SUSSISTE UN TITOLO CONTRARIO ALLA PRESUNZIONE DI COMUNIONE EX ART. 1117 C.C.
Cassazione civile, sez. II, 31 Maggio 2025, Sent. n. 14714
<< Al fine di stabilire se sussiste un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario proprietario ad altro soggetto, ne consegue che, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulta riservata ad uno solo dei contraenti, detto bene non rientra nel novero di quelli comuni. >>
Il nostro commento:
Accade spesso nella vita di tutti i giorni nei condomini di discutere in merito alla natura privata o comune di un bene.
Nella sentenza in commento la Suprema Corte enuncia un principio guida che può rivelarsi utile a risolvere molte controversie che sorgono in questo ambito.
In prima battuta la Cassazione sottolinea come, fino a prova contraria, tutte le parti dell’edificio elencate dall’art. 1117 c.c. devono essere considerato comune.
Tale presunzione può essere superata e, quindi, il singolo condomino può provare di essere l’esclusivo proprietario del bene conteso. A tal fine, tuttavia, la Corte di legittimità è abbastanza stringente.
Infatti, affinchè un bene possa essere dichiarato di proprietà esclusiva di un soggetto è necessario risalire sino al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dello stabile, sostanzialmente al momento in cui si è costituito il condominio.
In conclusione, il condomino che voglia far accertare la proprietà esclusiva di una delle parti dell’edificio indicate dall’art. 1117 c.c. deve essere in grado di risalire al primo atto di trasferimento dell’unità immobiliare, dimostrando che sin da quel momento il bene era stato sottratto alla comunione. Si tratta certamente di una prova tutt’altro che agevole, soprattutto negli edifici più risalenti, ma necessaria per vincere la presunzione legale di condominialità!
IL RECUPERO DEL SOTTOTETTO COMPORTA LA REVISIONE DELLA TABELLA MILLESIMALE
Corte di Appello Milano sez. III, 11 giugno 2025, Sent. n. 1693
<< La trasformazione del sottotetto da locale accessorio ad appartamento abitabile comporta la revisione della tabella millesimale allegata al regolamento condominiale se il cambio di destinazione d'uso abbia comportato un aumento del valore della proprietà per più di un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. Soltanto nel caso delle tabelle convenzionali c.d. pure, caratterizzate dall'accordo a mezzo del quale i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, dichiarino espressamente di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dagli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita ad una ”diversa convenzione”, la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.>>
Il nostro commento:
Se un condomino trasforma un sottotetto in un appartamento si devono cambiare i millesimi o essendo già parte della sua proprietà è stato già considerato al momento della redazione delle tabelle condominiali?
L’interessante tema è trattato, dalla sentenza della Corte di Appello milanese, sotto un duplice aspetto.
Da una parte ribadisce l’automaticità della revisione delle tabelle ove, in seguito all’azione di ristrutturazione di un condomino, il suo immobile abbia avuto un incremento del valore superiore a un quinto e dall’altra sottolinea il limite a tale meccanismo in presenza di tabelle convenzionali c.d. pure.
L’art. 68 disp. att. c.c. ha, infatti, previsto un vero e proprio procedimento automatico di revisione delle tabelle che scatta con la semplice richiesta di un singolo condomino. Il motivo della previsione normativa è da riscontrare nella volontà di evitare che il voto contrario del condomino che ha aumentato il valore del proprio immobile possa paralizzare la revisione delle tabelle.
La sentenza, inoltre precisa come la revisione automatica incontri un vero e proprio limite nelle tabelle convenzionali pure, ossia quelle in cui i condomini abbiano pattiziamente determinato le quote in modo difforme da quanto ha previsto la legge. In questo secondo caso, allora, valorizzando la volontà dei condomini, non ci sarà un’automatica regolazione delle tabelle, che dovrà di converso essere nuovamente pattiziamente accettata.
Al fine di compiere una corretta modifica delle tabelle millesimali è necessaria una perizia di un tecnico e un nuovo computo, che la legge pone, in ogni caso, a carico del condomino che ha incrementato il valore del proprio immobile
LE PARTI COMUNI PERDONO LA CONDOMINIALITÀ? IL CONDOMINO PUÒ CHIEDERE LO SCIOGLIMENTO DELLA COMUNIONE!
Cass. civ., Sez. II, Sent. n. 6620 del 19/03/2026
<< ... la cessazione della destinazione di alcuni locali del condominio ad alloggio del portiere ... può anche desumersi dalla volontà univoca, persino tacita, dei condòmini, e dall'uso concreto e costante che della stessa cosa è stato fatto. >>
Il nostro commento:
La sentenza della Cassazione tratta il tema della condominialità dei locali adibiti ad alloggio del portiere e in particolare della possibilità che lo stesso perda la sua originaria natura condominiale.
In particolare, seppur l’alloggio del portiere rientra tra i beni condominiali ai sensi dell’art. 1117 c.c., va tenuto distinto dalle scale, dai muri o dalle tegole del tetto, poiché quest’ultime devono essere considerate beni comuni necessari, mentre l’alloggio del portiere è un bene comune funzionale, ossia è un bene comune per la destinazione che il Condominio gli ha improntato.
Per tale ragione, se viene meno la funzione del bene e il Condominio decide, con una volontà univoca, anche non scaturente da una delibera assembleare, che vuole dissociarlo dal fine prestabilito, questo perde il carattere della condominialità.
La conseguenza della perdita della condominialità del bene è che lo stesso viene sottoposto alla disciplina della comunione ordinaria. Da ciò discende l’importante e diretta conseguenza che ciascun condomino, senza necessità di alcun provvedimento dell’Assemblea, può chiedere la divisione della comunione e chiedere che l’immobile, che un tempo era adibito ad alloggio del portiera, venga venduto!
PORTINERIA CONDOMINIALE: QUANDO È DAVVERO UN BENE COMUNE LO CHIARISCE LA CASSAZIONE.
Cassazione civile, sez. II, 10 Giugno 2025, n. 15528. Pres. Falaschi. Est. Guida.
<< in tema di condominio negli edifici, per stabilire se un'unità immobiliare è comune, ai sensi dell'art. 1117, n. 2, c.c., perchè destinata ad alloggio del portiere, il giudice del merito deve accertare se, all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condòmini su di essa.>>
Il nostro commento:
Una delle questioni più frequenti nella vita condominiale riguarda la natura dell’alloggio del portiere: si tratta di un bene di proprietà del condominio oppure di un immobile privato? Di regola, ai sensi dell’art. 1117 c.c., si presumono parti comuni locali per i servizi in comune come la portineria, salvo titolo contrario. La Suprema Corte, nella sentenza in esame, ha enunciato, nuovamente, il principio per cui per comprendere se l’alloggio del portiere sia di proprietà condominiale non ci si può limitare ad osservare l’uso attuale dell’immobile, il fatto che un locale sia utilizzato come abitazione del portiere, di per sé, non è decisivo. Infatti, il Giudice di merito deve indagare se, nel titolo originario, l’alloggio del portiere era stato destinato a questa destinazione o era stato venduto in proprio al portiere. Invero, nel momento in cui l’unico proprietario ha venduto la prima unità immobiliare si è costituito il Condomino, che per legge nasce nel momento in cui ci sono due proprietari diversi che hanno due o più immobili insistenti sulla stessa porzione di suolo. Per comprendere se l’alloggio del portiere è di proprietà condominiale, bisogna ritornare al momento di costituzione del Condomino e andare a vedere se espressamente, mediante una clausola, o anche implicitamente, l’originario proprietario dello stabile voleva che quell’immobile fosse concesso solamente in uso al portiere. In conclusione, l’alloggio del portiere si presume condominiale, ma per avere la certezza bisogna necessariamente tornare all’atto nativo del condominio e comprendere le volontà dell’originario proprietario quando ha venduto le singole unità abitative.