SPESA PER IL CTP RIMBORSABILE SOLO SE NECESSARIA AI FINI DELLA LITE
Tribunale di Milano Sent. 7497/2025 del 8.10.2025
<< Va rigettata invece la domanda di rimborso delle spese del CTP formulata dall'attrice, siccome l'avvalersi della sua attività rientra nelle libere scelte della parte, non essendo risultata necessaria ai fini della lite e della sua assistenza, per quanto in atti accertato (Cass 4357/2003 e Cass. n. 6056/1990, Cass. n. 3716/1980). >>
Il nostro commento:
La sentenza in esame ha ad oggetto una casistica molto frequente nella prassi: un attore vincente che richiede al giudice la condanna della controparte anche a rifondere le spese che ha dovuto sostenere per pagare il proprio consulente tecnico.
Il principio sottostante è molto semplice: il danneggiato deve tenere indenne il danneggiato di tutte le conseguenze derivanti dal fatto illecito.
Infatti, il risarcimento del danno extracontrattuale, quale può essere quello derivante da un’infiltrazione oppure quello subito a causa di rumori che superano la soglia della normale tollerabilità, deve essere commisurato ai sensi 1223 c.c. alla perdita subita e al mancato guadagno del danneggiato, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta.
La sentenza in oggetto precisa, dunque, che un danneggiato che vede accolta la propria domanda di risarcimento non vedrà in automatico rimborsata la spesa sostenuta per assumere un CTP, poiché tale spesa non è diretta conseguenza del danno subito.
In conclusione, la spesa verrà risarcita solamente ove il danneggiato dia prova della necessità ai fini della lite dell’assistenza del CTP e dimostri, dunque, che la spesa non è derivata da una sua scelta libera, ma che si è resa indispensabile per accertare la situazione di fatto e tutelare il proprio diritto.
SI PUÒ FRAZIONARE UN IMMOBILE SENZA PER FORZA RIFARE TUTTI I MILLESIMI?
Tribunale di Roma Sent. 13406/2025 del 1.10.2025
<< Al punto 3) era invece stata deliberata l'autorizzazione concessa sempre al condomino Attore di rideterminare “a propria cura e spese” i millesimi delle due unità immobiliari ricavate dal frazionamento dell'originario unico appartamento contraddistinto dall'interno 3 e di aprire le tracce sul soffitto dell'androne per collegare il contatore a servizio del nuovo appartamento ricavato dal
frazionamento con l'obbligo di ripristinare gli intonaci e provvedere alla ripitturazione.
Secondo le attrici tale decisione si poneva in contrasto con l'art. 5 del regolamento di Condominio che disponeva testualmente “L'edificio è diviso in 15 appartamenti di proprietà individuale” … Le domande attoree sono infondate e vanno rigettate…. Trattandosi di frazionamento orizzontale senza variazione di destinazione catastale l'assemblea ha ritenuto che non occorresse procedere alla revisione totale dei millesimi, ma solo all'attribuzione del valore millesimale alle due nuove unità ricavate dal frazionamento, secondo il criterio proporzionale riflettente i volumi ed i vani dei nuovi appartamenti rapportati al valore originario della precedente unica proprietà. Diverso sarebbe stato il caso in cui vi fosse stata anche variazione di destinazione d'uso di uno o di entrambi i nuovi appartamenti (da residenziale ad ufficio) giacché una tale modifica avrebbe inevitabilmente inciso, in proporzione, anche sul valore delle altre unità immobiliari ed avrebbe perciò richiesto una specifica e preventiva decisione da parte dei condomini. Nel caso di specie si è al di fuori di tale ipotesi per cui la delibera di cui al punto 3) all'o.d.g. dell'assemblea del 27.4.2023 non può dirsi viziata (non essendo pregiudizievole né per le attrici, né per gli altri condomini, dovendo questi mantenere gli originari valori millesimali ed essendo esonerati da ogni spesa).
In ogni caso l'accettazione dei valori delle due nuove unità immobiliari dovrà comunque poi passare al vaglio della collettività condominiale in altra assemblea (deputata all'approvazione) perché sulla base dei nuovi valori dovranno poi essere ripartite nei rendiconti futuri le spese comuni. >>
Il nostro commento:
La sentenza in commento riguarda una fattispecie particolare: un condomino che fraziona il proprio immobile può autonomamente ricavare le tabelle millesimali dallo stesso.
In particolare, il Tribunale romano è stato interrogato in merito alla possibilità per un singolo condomino, in seguito al frazionamento del proprio immobile, di rideterminare “a propria cura e spese” i millesimi delle due unità immobiliari ricavate dal frazionamento dell'originario unico appartamento senza che sia necessaria la revisione totale dei millesimi.
A fondamento della decisione il Giudice ha osservato come il frazionamento di un immobile e la relativa redazione dei millesimi di ogni singolo nuovo appartamento non incida sulla posizione degli altri condomini.
Infatti, a ben vedere gli altri condomini non subiscono alcun pregiudizio dalla rideterminazione, in quanto la somma dei millesimi dei due nuovi appartamenti da come risultato i millesimi dell’appartamento originariamente indiviso.
In conclusione, se il proprietario fraziona il proprio appartamento senza cambiare la destinazione d’uso delle nuove unità non è necessario rifare l’intera tabella millesimale del condominio, ma sarà sufficiente attribuire i millesimi alle due nuove unità in proporzione al valore dell’appartamento originario.
La sentenza, tuttavia, tiene fermo un importante principio: dalla divisione non deve derivare alcun pregiudizio per gli altri condomini. Questo potrebbe accadere, ad esempio, se una delle nuove unità venisse trasformata in ufficio o in attività commerciale, incidendo così sul valore complessivo delle altre proprietà.
In ogni caso, la nuova ripartizione dei millesimi dovrà essere sottoposta all’approvazione dell’assemblea condominiale, che dovrà utilizzarla per la futura ripartizione delle spese.
ASIMMETRIA TRA MEDIAZIONE E CAUSA: CHE SUCCEDE?
Tribunale di Roma G. Dott. Simone Tablò Sent n. 3279/2026 del 3.3.2026
<< l'istanza di mediazione, pertanto, pur non dovendo formalmente presentare lo stesso contenuto dell'atto giudiziario, deve comunque prospettare tutti gli elementi fattuali posti a fondamento della eventuale domanda dinanzi all'organo giudiziale. E ciò per due ordini di motivi:
a) per permettere al procedimento di mediazione di assolvere efficacemente la propria funzione deflattiva, corroborata dalla eventuale sanzione di improcedibilità della domanda;
b) per consentire alle altre parti del futuro processo di conoscere la materia del contendere, di valutare le ragioni avversarie e di prendere posizione su di esse, svolgendo le eventuali difese che possano condurre ad una soluzione conciliativa o anche solo determinare una riduzione del thema decidedendum in sede processuale.
Ne segue che una domanda giudiziale anche solo in parte diversa - cioè "asimmetrica" sotto il profilo del petitum e/o della causa petendi - rispetto a quella introdotta nella mediazione deve essere considerata domanda nuova e, quindi, come tale, non idonea a superare il giudizio sulla procedibilità.>>
Il nostro commento:
La sentenza in commento, seppur non riguardante esclusivamente la materia condominiale, assume certamente un significato pregnante anche in questo ramo del diritto, essendo quest’ultima ricompresa tra le materie sottoposte a mediazione obbligatoria.
Il procedimento di mediazione regolato dal D. Lgs. 28/2010, è stato introdotto nel nostro ordinamento con un fine deflattivo del contenzioso, ossia nella speranza del Parlamento di ridurre il numero di giudizi. Ciò sarebbe dovuto accadere in ragione dell’obbligo che incombe sulle parti, prima di introdurre un giudizio dinnanzi al Tribunale, di incontrarsi davanti a un mediatore il quale ha come compito quello di tentare di conciliare le parti in via stragiudiziale, evitando a un futuro giudice di avere una causa in più da decidere.
Il Tribunale di Roma, partendo e valorizzando il ruolo della mediazione, ha statuito che se vi è asimmetria tra la domanda proposta nel procedimento di mediazione e quella proposta nel successivo giudizio, l’obbligo imposto alle parti dal D. Lgs. 28/2010 non può considerarsi assolto.
Con la conseguenza che, in tali casi, il giudice deve dichiarare l’improcedibilità della domanda e la parte sarà costretta a promuovere un nuovo procedimento di mediazione prima di poter agire in giudizio.
Nel motivare la conclusione alla quale è giunto il Tribunale sottolinea come una domanda di mediazione difforme alla successiva domanda proposta nel giudizio non sarebbe idonea a permettere alle parti di verificare concretamente se siano disposte a conciliare. In effetti ciò può accadere solo se le parti sono messe nelle condizioni di effettuare un giudizio prognostico sulle domande che la controparte potrebbe proporre in un eventuale giudizio.
Anche se il principio espresso nella sentenza è pacifico nei suoi termini generali, la rilevanza della sentenza del Tribunale di Roma si riscontra nella specificazione del principio stesso: la condizione di procedibilità non è assolta neanche se la domanda è parzialmente asimmetrica.
Questo nella pratica può avvenire spesso: si pensi, ad esempio, al caso in cui un condomino avvii la mediazione chiedendo l’annullamento di una delibera assembleare e, successivamente, introduca in giudizio anche una domanda di risarcimento del danno non prospettata in sede di mediazione. La seconda domanda dovrà essere considerata nuova e pertanto dichiarata improcedibile.
In conclusione, la mediazione deve riguardare esattamente gli stessi fatti e le stesse domande che saranno poi eventualmente portati davanti al giudice, in caso contrario, la parte rischia che la domanda proposta in giudizio venga dichiarata improcedibile per mancato esperimento della mediazione obbligatoria.
È LEGITTIMO IL DIVIETO DI ADIBIRE L’IMMOBILE A MINIMARKET?
Tribunale Di Pisa G. Dott. Giuseppe Laghezza Sent. n. 880/2025 del 02/10/2025
<< Le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all'interno delle unità immobiliari esclusive, costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate o modificate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi acquirenti, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all'adempimento dell'onere di trascrizione del relativo peso; - del resto l'introduzione del divieto di esercitare determinate attività nei fondi ricompresi nell'edificio condominiale rappresenta una limitazione alle facoltà di godimento incluse nel diritto di proprietà immobiliare, e com'è noto l'art. 1138 c.c. esclude che le norme del regolamento condominiale (assembleare, ossia quello non approvato da tutti i condomini) possano «in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni >>
Il nostro commento:
La sentenza in commento si inserisce nel flusso delle sentenze enunciate di recente dalla giurisprudenza, sia di legittimità che di merito, sul tema della limitazione per il singolo condomino di adibire il proprio appartamento a un fine ulteriore rispetto a quello di abitazione.
Il tema, seppur venuto alla ribalta in relazione alla limitazione di adibire l’immobile a B&B, è più ampio e, come nel caso in esame, può riguardare anche la possibilità di allestire nel proprio immobile un minimarket.
La limitazione, di qualunque specie sia, rappresenta un onere reale che grava sul diritto di proprietà e, in particolare, la giurisprudenza lo ha qualificato come una servitù. Data la rilevanza dell’onere la giurisprudenza ha sancito che una limitazione sul godimento dell’immobile debba essere espressa all’interno del regolamento condominiale, che può essere costituito o modificato solamente con il consenso di tutti i condomini, e che, anche in presenza di ciò , questo non basta per poterlo opporre anche ai successivi acquirenti degli immobili.
Infatti, nei confronti dei neoproprietari, la limitazione è valida solamente ove presente come nota di trascrizione sull’atto di compravendita.
In conclusione, dunque, la sentenza del Tribunale di Pisa certifica ciò che la giurisprudenza ha sancito ormai in modo granitico di recente: è assolutamente legittimo adibire il proprio immobile a minimarket, essendo la scelta ricompresa nel godimento dell’immobile e rientrante nel perimetro del diritto di proprietà.