ERRORI NEL PROSPETTO DEI CONTI INDIVIDUALI DEL SINGOLO CONDOMINO ED IMPUGNAZIONE DEL RENDICONTO NEL TERMINE DI CUI ALL'ART. 1137, COMMA 2, C.C.
Cassazione civile, sez. II, 09 Giugno 2025, n. 15318. Pres. Falaschi. Est. Scarpa.
<< Il rendiconto consuntivo approvato dall'assemblea, che contenga errori nel prospetto dei conti individuali per successivi periodi di gestione e che non sia altrimenti idoneo a rendere intellegibili le voci di entrata e di spesa, deve essere impugnato dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti, nel termine stabilito dall'art. 1137, comma 2, c.c.; se non impugnato, tale rendiconto è esso stesso titolo idoneo nei confronti del singolo condomino, pur non configurando un nuovo fatto costitutivo del credito. >>
Il nostro commento:
Il caso trattato dalla Cassazione nella sentenza in commento è idoneo a riproporsi con frequenza nella prassi.
Un bilancio consuntivo errato dal punto di vista aritmetico o di competenza delle singole spese deve essere impugnato dal condomino o il mero fatto di essere palesemente errato costituisce di per sé garanzia per il singolo condomino?
La Suprema Corte specifica e onera il singolo condomino di impugnare il rendiconto errato nel termine perentorio disposto dall’art. 1137, comma 2, c.c..
La conseguenza della mancata impugnazione è la configurazione di un titolo che, seppur errato intrinsecamente e non idoneo ad incidere sull’origine del credito, costituisce base giuridica per la richiesta e la successiva emissione del decreto ingiuntivo nei confronti del singolo condomino.
È poi necessario, come di consueto e preliminarmente all’impugnazione, che il condomino abbia, alternativamente, espresso il proprio voto negativo avverso l’approvazione del bilancio consuntivo oppure che si sia astenuto o che fosse assente all’assemblea.
In conclusione, la mancata correttezza del rendiconto consuntivo non è sufficiente a paralizzare la pretesa del Condomino nei confronti del singolo condomino, ma è necessario che lo stesso impugni il bilancio e ne faccia accertare giudizialmente l’illegittimità chiedendone l’annullamento.
PER VIETARE DI ADIBIRE L’IMMOBILE AD UN USO SPECIFICO (TIPO SCUOLA DI MUSICA) IL DIVIETO DEVE EMERGERE DALLA NOTA DI TRASCRIZIONE
Cassazione civile, sez. II, 09 Giugno 2025, n. 15341. Pres. Falaschi. Est. Scarpa.
<< L'opponibilità ai terzi acquirenti delle clausole dei regolamenti condominiali che, vietando di adibire ad un certo uso uno o più immobili di proprietà esclusiva, costituiscono servitù reciproche, è subordinata alla trascrizione del peso…mediante l'indicazione, in apposita nota distinta da quella dell'atto di acquisto, delle specifiche clausole limitative…non essendo sufficiente allo scopo il generico rinvio al regolamento stesso >>
Il nostro commento:
La sentenza si connette strettamente ad altre che abbiamo già commentato riguardanti eventuali limiti gravanti sulle proprietà dei singoli immobili.
Più in particolare, il caso di specie riguarda quei limiti che i condomini vogliono far valere e opporre al condomino nuovo acquirente.
La sentenza della Cassazione ribadisce che eventuali limitazioni presenti nel regolamento condominiale incidenti sul godimento del bene, essendo qualificate come servitù, non possono essere fatte valere nei confronti del nuovo proprietario a meno che non vengano inserite in una apposita nota di trascrizione diversa da quella dell’atto di acquisto.
Inoltre, la Suprema Corte sottolinea come, un generico rinvio nell’atto di compravendita definitivo ai limiti presenti nel regolamento condominiale, sia del tutto irrilevante e privo di qualsiasi valore. Di converso, invece, il neo acquirente deve prestare molta attenzione che non vi sia un puntuale e preciso richiamo al divieto presente nel regolamento di condominio, poiché il tal caso la giurisprudenza gli riconosce un vero e proprio valore di adesione pattizia all’obbligo: praticamente è come se il nuovo proprietario abbia sottoscritto espressamente la clausola del regolamento condominiale.
In conclusione, non può essere vietato al neoproprietario di allestire una scuola di musica nel suo immobile solo perché tale evenienza era prevista e vietata nel regolamento condominiale che avendo natura pattizia, ed essendo stato stilato prima del suo acquisto, non può essere a quest’ultimo opposto, a meno che il divieto non sia espressamente richiamato nel rogito di compravendita.
ERRORI EVIDENTI NEL PROSPETTO DEI CONTI INDIVIDUALI, IL SINGOLO CONDOMINO DEVE IMPUGNARLO?
Cassazione civile, sez. II, 09 Giugno 2025, sent. n. 15318. Pres. Falaschi. Est. Scarpa.
<< Il rendiconto consuntivo approvato dall'assemblea, che contenga errori nel prospetto dei conti individuali per successivi periodi di gestione e che non sia altrimenti idoneo a rendere intellegibili le voci di entrata e di spesa, deve essere impugnato dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti, nel termine stabilito dall'art. 1137, comma 2, c.c.; se non impugnato, tale rendiconto è esso stesso titolo idoneo nei confronti del singolo condomino, pur non configurando un nuovo fatto costitutivo del credito.>>
Il nostro commento:
Se un rendiconto condominiale riporta degli evidenti errori, il condomino può stare tranquillo e contestarli quando vuole o lo deve impugnare tempestivamente?
Il passo della sentenza della Cassazione in esame ribadisce e consolida principio ormai saldo nella materia condominiale.
Esiste un vero e proprio onere per il condomino di impugnare il rendiconto consuntivo che sia errato, in quanto non rispettoso dei principi della chiarezza e trasparenza, nel termine di 30 giorni dalla sua approvazione nell’assemblea condominiale. Peraltro, come noto, la mancata impugnazione della delibera priva i condomini di qualsiasi rimedio volto a contestare le eventuali irregolarità, errori o carenze informative del rendiconto, fatte salve le ipotesi di nullità.
In caso contrario, l’Amministratore potrà regolarmente e legittimamente agire nei confronti del condomino che risulta moroso, in virtù di quanto emerge dal rendiconto consuntivo, essendo quest’ultimo valido titolo per ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, anche ove riporti degli errori palesi.
In conclusione, per la necessità della certezza dei rapporti economici interni a un condominio, il silenzio del singolo condomino è più grave degli errori del rendiconto.
COME SI FA IL RENDICONTO? CE LO DICE LA CASSAZIONE, UNA VOLTA PER TUTTE!
Cassazione civile n. 25446 del 16-09-2025
<< Pertanto, alla luce della riforma, il rendiconto non può più essere redatto per sola cassa (ossia con la sola indicazione delle entrate e degli esborsi effettuati nell’anno), ma deve essere redatto anche per competenza, in quanto quest’ultima modalità contabile prevede che ci sia l’indicazione specifica degli impegni di spesa: sia quelli realizzati nell’anno, pagati nello stesso anno e di competenza del medesimo anno; sia quelli non pagati ma di competenza dello stesso anno (che pertanto rappresentano debiti); sia l’indicazione specifica delle quote ordinarie e straordinarie previste e deliberate e incassate nell’anno; sia quelle previste e deliberate nell’anno, pertanto di competenza dello stesso, ma non incassate nell’anno (quindi rappresentanti i crediti nella situazione patrimoniale). La sintesi tra rendiconto economico e rendiconto finanziario rappresenta il bilancio, che, dunque, deve contenere (tra l’altro) il registro cronologico dei movimenti di cassa, risolvendosi, dunque, in un sistema misto cassa competenza.>>
Il nostro commento:
In fase di delibera assembleare può capitare di discutere in merito alla regolarità e legittimità del bilancio condominiale, interrogandosi su cosa debba contenere davvero affinché non venga, poi, dichiarato illegittimo.
La sentenza in esame della Suprema Corte ribadisce, nuovamente, come la natura del rendiconto condominiale non possa che essere mista.
Infatti, se da un lato certamente deve essere inspirato al principio di cassa, rappresentando fedelmente le entrate e le uscite economiche nel corso dell’anno, dall’altra è necessario che faccia riferimento anche alle spese già assunte, ma che verranno contabilizzate negli esercizi successivi, utilizzando il criterio della competenza. Quindi, ad esempio, se il condominio delibera lavori nel 2024 ma li paga nel 2025, quella spesa deve comunque comparire nel rendiconto 2024.
La stessa cosa riguarda i crediti: se il condominio incassa gli oneri condominiali li inserirà nell’anno di esercizio per il rendiconto di cassa, ma se un condomino avrebbe dovuto pagare ma ritarda, allora quello rappresenta un credito per il condominio che andrà inserito nel consuntivo secondo il principio di competenza.
La Cassazione sottolinea come, solamente avendo riguardo ad entrambi i criteri, il rendiconto può assolvere al compito che gli ha affidato la legge: informare i condomini in modo trasparente e fedele sulla situazione economica del condominio.
In conclusione, pertanto, il rendiconto non è solo quello che hai pagato, ma anche quello che devi ancora pagare e incassare e, affinché risulti inattaccabile, deve contenere sia i movimenti dell’anno in corso ma anche i futuri pagamenti già deliberati e previsti.