L’INTERESSE ALL’OPPOSIZIONE A DECRETO INGIUNTIVO PERSISTE ANCHE DOPO L’ESECUZIONE PER L’EVENTUALE RESTITUZIONE DEI SOLDI!
Tribunale di Bari Sent. 3725/2025 del 13.10.2025
<< l'eventuale caducazione del titolo giudiziale provvisoriamente esecutivo in epoca successiva alla fruttuosa conclusione dell'esecuzione forzata, legittima il debitore che l'ha subita (o asserito debitore, in caso di revoca integrale del titolo) a promuovere nei confronti del creditore procedente un autonomo giudizio per la ripetizione dell'indebito >>
Il nostro commento:
La situazione trattata nella sentenza in esame è particolarmente complessa: un debitore (o presunto tale) ha corrisposto quanto dovuto al creditore in virtù di un titolo che successivamente al pagamento si è dimostrato infondato.
In particolare, la vicenda nasce da un debitore che subisce l’esecuzione forzata in forza di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, che corrisponde il dovuto al creditore, ma in un secondo momento, all’esito del giudizio di opposizione, si dimostra che il titolo è infondato.
Il Tribunale di Bari, conformemente alla giurisprudenza di legittimità e di merito, riconosce in capo al debitore protagonista della vicenda sopra esposta un diritto ad ottenere la restituzione di quanto versato.
Il diritto del debitore esecutato è fondato sull’art. 2033 c.c. che prevede che chiunque ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto a riottenere ciò che ha pagato. Ma non solo!!
La somma che potrà richiedere all’originario creditore sarà più elevata di quella che lui ha corrisposto originariamente! Infatti, l’importo sarà aumentato degli interessi dal giorno della domanda sino all’effettivo saldo.
In conclusione, la somma pagata non è perduta per sempre, se si riesce a dimostrare che il credito vantato dal Condomino con il decreto ingiuntivo è infondato, il condomino potrà vedersi restituita, addirittura maggiorata, la somma pagata!
L’EFFETTO DELL’ACCOGLIMENTO DELL’OPPOSIZIONE A DECRETO INGIUNTIVO.
Tribunale di Pisa G. Dott.ssa Teresa Guerrieri sent. 1014/2025 del 04/11/2025
<< La declaratoria di inefficacia del decreto ingiuntivo non esime il Giudice dal pronunciarsi sul merito della controversia, dovendo accertare la debenza delle somme richieste. Pertanto, pur venendo meno l'efficacia del provvedimento monitorio, il credito azionato resta oggetto di esame alla luce delle risultanze istruttorie e delle difese delle parti. >>
Il nostro commento:
Lo strumento processuale principe della materia condominiale è sicuramente il decreto ingiuntivo.
L’Amministratore tra i suoi compiti ha certamente quello di mobilitarsi per riscuotere gli oneri non pagati nei confronti dei condomini morosi e per farlo spesso si affida al ricorso per l’ottenimento del decreto ingiuntivo. Quest’ultimo, rispetto al rito ordinario, è molto più veloce e dota in poco tempo l’Amministratore di un titolo valido per agire nei confronti del condomino moroso, essendo per legge provvisoriamente esecutivo.
Tralasciando i tecnicismi che regolano questo procedimento, si vuole solamente far notare, in questo commento, come la sentenza del Tribunale di Pisa chiarisca un principio fondamentale: nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo il giudice non può limitarsi a dichiarare l’inefficacia del decreto, ma è tenuto a pronunciarsi nel merito del rapporto obbligatorio sottostante.
Ne consegue che, anche in caso di revoca del decreto, il giudice deve accertare se il credito vantato dal Condominio sussista o meno, potendo giungere, all’esito dell’istruttoria, sia alla conferma del decreto ingiuntivo sia ad escludere l’esistenza della morosità.
LA DIFFERENZA TRA FONDO SPECIALE E FONDO CASSA GIUSTIFICA UN DOPPIO PAGAMENTO IN POCO TEMPO.
Trib. di Termini Imerese Giudice Dott.ssa Maria Margherita Urso Sent. n. 1362/2025
<< A differenza del fondo cassa che ha una durata permanente e continua visto che fa riferimento alle spese ordinarie e quotidiane, il fondo speciale è temporaneo, inoltre, la costituzione di un fondo speciale avviene in assemblea straordinaria, contestualmente ai lavori straordinari deliberati e per l'approvazione è necessaria una maggioranza qualificata, ovvero almeno la metà dei millesimi totali dell'edificio e dei partecipanti. >>
Il nostro commento:
Può accadere che l’amministratore richieda al condomino il pagamento di bollettini con la dicitura “fondo speciale”, anche a breve distanza da quanto già versato per il fondo cassa. È corretto dover pagare due volte in poco tempo?
La differenza tra i due fondi è sia sostanziale che funzionale ed è ben esposta dal passaggio della sentenza in commento.
Infatti se da una parte il fondo cassa è permanente, essendo essenziale per poter far fronte alle spese ordinarie che deve sostenere un Condominio, il fondo speciale è temporaneo e può essere costituito solamente in coincidenza di lavori straordinari e una volta che quest’ultimi saranno terminati, lo stesso fondo è destinato a sparire.
Inoltre, ulteriore differenza, attiene al quorum necessario per la costituzione.
Il fondo speciale può essere costituito solamente in assemblea straordinaria e con una maggioranza qualificata, ossia con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio.
In conclusione, dunque, è ben possibile che il singolo condomino sia chiamato a pagare a stretto giro sia un bollettino avente l’intestazione del fondo cassa e sia recante l’intestazione fondo straordinario, avendo i due fondi finalità e scopi profondamente diversi e non contrastanti tra loro.
SUPERBONUS 110%…. PAGA CHI COMPRA O CHI VENDE?
Trib. di Nuoro G. Dott. Riccardo De Vito Sent. 422/2025 Depositata Il 26/09/2025
<< La tesi sostenuta dall'opponente, in base al quale le spese per lavori di straordinaria manutenzione – nel perimetro dei quali occorre senza dubbio far rientrare le opere inerenti al bonus 90% e al bonus 110% – sono da porre a carico di chi risulti proprietario dell'unità immobiliare al momento della approvazione dei lavori, a prescindere dal riparto, è senza dubbio fondata. Nella vicenda di causa, tuttavia, difetta la prova di una approvazione di tali lavori posta in essere prima del contratto di compravendita …, mediante il quale l'opponente ha conseguito la proprietà dell'unità immobiliare ubicata nel condominio .... Del resto, la giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito che “ai fini dell'insorgenza del debito di contribuzione per le spese di manutenzione straordinaria di un edificio condominiale, deve farsi riferimento all'approvazione della delibera assembleare che determini l'oggetto dell'appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, fissando gli elementi costitutivi fondamentali dell'opera nella loro consistenza quantitativa e qualitativa, non rilevando l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria” (Cass. Civ. 18793 del 2020).>>
Il nostro commento:
Negli ultimi anni si è sentito tanto parlare del Superbonus 110% per la ristrutturazione degli immobili condominiali. L’agevolazione fiscale ha generato non pochi dubbi tra i condomini, soprattutto quando si intreccia con la compravendita di un immobile. Una delle domande più frequenti: se vendo casa mentre sono stati deliberati lavori straordinari, chi deve pagarli? Il venditore o l’acquirente? Infatti, il Bonus prevedeva la possibilità di recuperare fino al 110% dell’importo, che, però, andava in un primo momento corrisposto. Ecco, nel caso di vendita dell’immobile facente parte del condominio in cui sono stati svolti i lavori con il Superbonus 110% chi deve anticipare le somme? La sentenza in esame, rifacendosi ai principi generali della materia condominiale, correttamente, pone a carico di colui che era proprietario al momento della delibera dei lavori l’onere di pagarli, in quanto straordinari, ma non si ferma a questo. Infatti, aggiunge, richiamando la giurisprudenza di legittimità, che il momento che si deve andare a indagare, al fine di capire chi deve pagare, non è quello dell’assunzione di una delibera programmatica in cui il Condominio si impegnava in una successiva a discutere dell’approvazione dei lavori con il Superbonus 110%, ma bisogna vedere quando è stata approvata una delibera che determinasse, in concreto, i lavori da fare. In conclusione, dunque, il costo del lavoro di ristrutturazione andrà sostenuto da colui che era proprietario nel momento in cui l’Assemblea deliberava il lavoro o, quanto meno, decideva quale era l’oggetto dell’appalto e gli interventi da fare.
LAVORI STRAORDINARI: SE MANCA L’URGENZA PAGA L’AMMINISTRATORE
Trib. Imperia Sez. I, 3 Marzo 2025, sent. n. 112 Giudice Dott. Pasquale Longarini
<< Ai sensi dell'art. 1135 c.c., l'amministratore ha il potere-dovere di attuare i lavori necessari e urgenti atti ad eliminare rischi per la stabilità e salubrità del condominio. Tali lavori devono essere o previamente deliberati dall'assemblea o successivamente ratificati. In assenza del requisito dell'urgenza, l'assemblea può sempre rifiutare l'esecuzione di lavori edili che, erroneamente realizzati dall'amministratore di sua spontanea volontà, esulano dal rapporto di mandato con il condominio e non sono, quindi, riferibili allo stabile rappresentato.>>
Il nostro commento:
Capita almeno una volta nella vita che, nell’assemblea condominiale, si dibatta del tema della necessità di svolgere lavori straordinari per mettere in sicurezza l’edificio. In questi casi, se l’Assemblea impiega troppo tempo a decidere, l’Amministratore può attuarli in autonomia, scegliendo la ditta e incaricandola personalmente di svolgere i lavori? La legge attribuisce all’Amministratore il compito di salvaguardare le parti comuni, quindi può agire autonomamente quando è necessario intervenire senza ritardo, cioè quando il rinvio dei lavori potrebbe causare un danno o aggravare una situazione già pericolosa. In questi casi, può incaricare direttamente un’impresa e far eseguire gli interventi, salvo poi riferire alla prima Assemblea utile. A quest’ultima spetterà, successivamente, il potere di ratificare l’operato. Tuttavia, se l’Amministratore ha erroneamente valutato l’esistenza dell’urgenza di fare i lavori, l’Assemblea può legittimamente rifiutarsi di ratificarli, deducendo appunto che sarebbe stato sua prerogativa scegliere che tipologia di lavori svolgere e quale ditta incaricare. In questi casi, l’Amministratore, avendo esercitato un potere che non gli competeva, sarà chiamato a rispondere in proprio nei confronti della Società terza che ha svolto i lavori. In conclusione, l’Amministratore può prendere l’iniziativa e far svolgere i lavori che vadano a eliminare i rischi per la sicurezza del condominio, ma deve stare attento, perché se non dovesse essere accertato a posteriori il carattere della necessità, dovrà rispondere personalmente dei costi dei lavori.