IL SINGOLO CONDOMINO PUÒ CHIEDERE IL RISARCIMENTO DEL DANNO ALL’APPALTATORE PER GRAVI DIFETTI DEL PALAZZO?
Trib. di Reggio Calabria Dott.ssa Francesca Rosaria Plutino Sent. n. 1638/2025
<< Le conclusioni sono in linea con l'indirizzo della giurisprudenza di legittimità che ha evolutivamente inteso il concetto di vizio e ha esteso l'applicabilità dell'art. 1669 cod. civ. intendendo il grave difetto non solo come fenomeno che possa pregiudicare la sicurezza e la staticità dell'edificio, ma anche come alterazione che menomando, così, in modo apprezzabile il godimento dell'opera medesima e la capacità della stessa di fornire l'utilità economica e pratica per cui è stata costruita (ex plurimis Cass. Civ. 8 maggio 2007 n. 10533). Secondo tale interpretazione ormai costante, costituiscono in linea generale 'gravi difetti' dell'edificio a norma dell'art. 1669 cod. civ. la realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o a non regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti etc.) purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione ancorché non ordinaria e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti installati. >>
Il nostro commento:
Può accadere che in seguito alla consegna dell’opera di ristrutturazione dell’edifico condominiale, anche a distanza di anni, si manifestino fenomeni di infiltrazioni derivanti dalla mancata impermeabilizzazione corretta del lastrico oppure vi siano dei problemi con gli impianti installati, in questi casi cosa può fare il singolo condomino? La sentenza del Tribunale del capoluogo calabrese raccoglie insegnamenti della Suprema Corte in materia dei “gravi difetti” enunciati dall’art. 1669 c.c. La norma richiamata attiene alla responsabilità che grava sull’appaltatore, per dieci anni dalla consegna, per la rovina o i difetti di cose immobili. La sentenza riveste particolare importanza perché qualifica come gravi difetti anche quelli inerenti elementi secondari dell’opera effettuata al ricorrere di due condizioni: detti vizi devono compromettere la fruibilità e abitabilità dell’edifico e che siano eliminabili con interventi rilevanti. La conseguenza della qualifica dei vizi dell’opera quale “gravi difetti” è che questi possono essere rimossi dall’Amministratore nell’esercizio del suo potere di compiere atti conservativi delle parti comuni e che il risarcimento per il danno patito dal Condominio può essere fatto valere alternativamente dall’amministratore o dal singolo condomino, anche senza previa delibera assembleare che gliene conferisca il potere. In conclusione, l’orientamento giurisprudenziale richiamato dal Tribunale di Reggio Calabria riconosce un vero e proprio diritto ad ottenere il risarcimento del danno ai condomini nei confronti degli appaltatori che hanno svolto lavori presso l’edificio condominiale se all’esito di quest’ultimo si manifestano “gravi difetti”, anche se questi riguardano elementi secondari della struttura, senza dipendere dall’iniziativa dell’assemblea condominiale.